“เตาปูน-บางซื่อ”ทำเลทอง

LPN Wisdom ระบุย่าน“เตาปูน-บางซื่อ” เป็นทำเลทองในการพัฒนาที่อยู่อาศัย เป็นย่านธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ และศูนย์กลางระบบขนส่งมวลชนที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพีนี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom) บริษัทด้านการวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน)(LPN) เปิดเผยผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่าน “เตาปูน-บางซื่อ-บางโพ-บางซ่อน” ว่า นับจากปี 2556-2563 ย่านนี้ มีจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขาย 18 โครงการ 19,300 ยูนิต ปัจจุบันขายไปแล้ว 15,500 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 80.31 ของโครงการที่เปิดขายทั้งหมด โดยมีอัตราการขายเฉลี่ย 200 ยูนิตต่อเดือน ในปี 2562 เพิ่มขึ้นจากเฉลี่ย 150 ยูนิตต่อเดือน ในปี 2561 มีจำนวนยูนิตเหลือขาย ณ สิ้นปี 2562 เพียง 3,800 ยูนิต

แม้เศรษฐกิจจะมีแนวโน้มชะลอตัวในปี 2562 และต่อเนื่องมาถึงปี 2563 แต่กำลังซื้อที่อยู่อาศัยในย่านเตาปูน-บางซื่อยังคงมีอัตราการขายที่เติบโตอย่างต่อเนื่องเป็นผลจากการเปิดตัวของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยายช่วงสถานีบางซื่อ-ท่าพระ และการก่อสร้างสถานีกลางบางซื่อที่คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ภายในต้นปี 2564 ทำให้ผู้บริโภคให้ความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยที่อยู่โดยรอบพื้นที่เตาปูน ที่เป็นแหล่งที่อยู่อาศัยและมีชุมชนโดยรอบเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่ระดับราคาไม่เกิน 2.5 ล้านบาทต่อยูนิต”

เมื่อสถานีกลางบางซื่อเปิดให้บริการในปี 2564 สถานีกลางบางซื่อจะกลายเป็นสถานีศูนย์กลางระบบขนส่งมวลชนที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย โดยจะมีรถไฟฟ้าถึง 4 สายที่เชื่อมต่อกับสถานีกลางบางซื่อในอนาคต ได้แก่ สายสีน้ำเงิน สายสีม่วง สายสีแดงเข้ม และสาย สีแดงอ่อน รวมทั้งยังเป็นสถานีต้นทางของรถไฟฟ้าความเร็วสูง 2 เส้นทาง ได้แก่ กรุงเทพฯ-เชียงใหม่ ระยะทาง 670 กิโลเมตร และกรุงเทพฯ-หนองคาย ระยะทาง 615 กิโลเมตร อีกทั้ง ยังมีส่วนต่อขยายแอร์พอร์ตเรล ลิงก์ 5 สถานี จากสถานีพญาไทเชื่อมต่อไปยังสนามบินดอนเมืองกับสนามบินสุวรรณภูมิ

นอกจากพื้นที่สถานีกลางบางซื่อ จะเป็นศูนย์กลางระบบขนส่งมวลชนที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทยแล้ว รัฐบาลยังมีแนวคิดในการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน หรือ Transit Oriented Development (TOD) ครอบคลุมพื้นที่เชิงพาณิชย์กว่า 300 ไร่ ซึ่งเป็นการพัฒนาที่ดินรอบสถานีรถไฟในรูปแบบ Mixed-use โดยจะถูกพัฒนาเป็นเมืองอัจฉริยะต้นแบบ (Smart City) ประกอบไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก โครงสร้างพื้นฐานด้านดิจิตัลต่าง ๆ และโครงสร้างพื้นฐานด้านพลังงาน ทำให้ประมาณการณ์ว่าจะเกิดชุมชนขนาดใหญ่ ที่มีประชากรไม่น้อยกว่า 2 ล้านคนเข้ามาใช้บริการในพื้นที่ ทำให้สถานีกลางบางซื่อกลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพมหานคร ด้วยแนวทางการพัฒนาดังกล่าว ทำให้มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัย และการพัฒนาโครงการในเชิงพาณิชย์ในย่านนี้ เพื่อรองรับกับความต้องการที่เติบโตขึ้นตามแผนพัฒนาพื้นที่ที่เริ่มพัฒนามาตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2556 และคาดว่าจะแล้วเสร็จและเปิดให้บริการในไตรมาสแรกของปี 2564” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

การขยายการลงทุนและพัฒนาทั้งที่อยู่อาศัย และเชิงพาณิชย์ ในย่านนี้ทำให้ ระดับราคาที่ดินในทำเล “เตาปูน-บางซื่อ-บางโพ-บางซ่อน” ปรับตัวสูงขึ้นจากระดับราคาเฉลี่ย 90,000-100,000 บาทต่อตารางวาในทำเลที่ติดถนนใหญ่ หรือใกล้ถนนใหญ่ เมื่อปี 2556 ขยับขึ้นมาอยู่ที่ระดับราคาเฉลี่ย 130,000-150,000 บาทต่อตารางวา ในปี 2562 หรือปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 40-50 ในช่วงระยะเวลา 6 ปี หรือราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 6-8 ต่อปี ตามความต้องการของตลาดที่ปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่ราคาที่ดินที่อยู่ในซอย (แต่ติดกับถนนใหญ่และแนวรถไฟฟ้า) ปรับตัวสูงขึ้นจากระดับราคาเฉลี่ย 50,000-70,000 บาทต่อตารางวา เมื่อปี 2556 มาอยู่ที่ 90,000-100,000 บาทต่อตารางวา ในปี 2562 หรือปรับตัวสูงขึ้นร้อยละ 40-50 ในช่วงระยะเวลา 6 ปีที่ผ่านมา หรือราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 6-8 ต่อปี

ขณะที่การพัฒนาที่อยู่อาศัยในย่านนี้เน้นการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยหรือคอนโดมิเนียม มากกว่าการพัฒนาเป็นบ้านพักอาศัย เนื่องจากมีพื้นที่ที่จำกัด โดยคอนโดมิเนียมที่พัฒนาส่วนใหญ่เสนอระดับราคาเฉลี่ยไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต

“เตาปูนเป็นทำเลที่ใกล้กับสถานีกลางบางซื่อ และมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินผ่าน ทำให้เป็นทำเลที่เหมาะทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัย และเพื่อการลงทุน โดยการซื้อเพื่อการลงทุนให้ผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 5 ต่อปี โดยมีการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 8,000-10,000 บาทต่อเดือนสำหรับห้องที่มีพื้นที่ประมาณ 22-26 ตารางเมตร ในแบบ studio และ 1 ห้องนอน ถือว่าเป็นอีกหนึ่งทำเลที่เหมาะสำหรับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุน” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว