พลัสฯ ย้ำทางรอดคอนโด “ราคาดี-ฟังก์ชั่นครบ-ทำเลสวย”

พลัสฯ มองโอกาสการขายคอนโดมิเนียมในสถานการณ์ปัจจุบัน ต้องมีราคาจับต้องได้ ฟังก์ชั่นครบและตอบโจทย์การใช้ชีวิตหลายรูปแบบ ในทำเลที่ดี ผลวิจัยพบรามคำแหง รัชดา ยอดแจ่ม

นางสาวสุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมตอบโจทย์ทุกบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า จากสถานการณ์เศรษฐกิจชะลอตัวและการระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ เป็นความท้าทายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ยังคงต้องงัดกลยุทธ์ออกมาสู้ศึก แนวโน้มการแข่งขันด้านราคาจะยังคงมีอยู่ในปีนี้ ในส่วนของคอนโดมิเนียมมองว่า นอกจากราคาที่จับต้องได้ หากมีฟังก์ชั่นการอยู่อาศัยที่ครบพร้อมอยู่ที่นอกจากจะรองรับการทำกิจวัตรประจำวันแล้ว ยังต้องตอบโจทย์การใช้ชีวิตที่ยืดหยุ่นเหมาะกับคนทุกกลุ่ม บนทำเลศักยภาพที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบและใช้เวลาเดินทางไม่มาก จะเป็นโครงการที่มีโอกาสไปได้ในช่วงสถานการณ์นี้

จากข้อมูลสำรวจของสำนักงานสถิติแห่งชาติ ในปี 2563 พบว่าคนกรุงเทพฯ มีรายได้เฉลี่ยอยู่ที่ 39,459 บาทต่อครัวเรือน ซึ่งสามารถกู้ซื้อคอนโดมิเนียมได้ในราคาไม่เกิน 2.3 ล้านบาท ด้วยงบประมาณดังกล่าวอาจไม่สามารถซื้อคอนโดมิเนียมบริเวณพื้นที่กรุงเทพชั้นในได้ ดังนั้นบริเวณกรุงเทพชั้นนอกและกรุงเทพชั้นกลางถือเป็นพื้นที่สำคัญที่สามารถตอบโจทย์ในกลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่ได้ โดยทำเลที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังสามารถเติบโตได้ เป็นทำเลที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนทุกกลุ่ม โดยต้องเป็นพื้นที่ที่อยู่ไม่ไกลจากใจกลางเมือง มีแหล่งงาน สถาบันการศึกษา และมีสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน เช่น ห้างสรรพสินค้า ซูเปอร์มาเก็ต โรงพยาบาล และปัจจัยที่ส่งเสริมการใช้ชีวิตในยุคที่ต้องแข่งกับเวลาคือ การอยู่ใกล้กับแหล่งคมนาคมขนส่ง และสิ่งที่สำคัญที่สุดคือต้องมีราคาที่จับต้องได้

จากข้อมูลของฝ่ายวิจัยและพัฒนาของพลัสฯ รอบการสำรวจครึ่งปีหลัง 2563 หากพิจารณาเจาะลึกรายพื้นที่ พบว่า ย่านรามคำแหง มีอัตราการดูดซับสูงที่สุดในโซนกรุงเทพชั้นนอก อยู่ที่ 9.80 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ และย่านรัชดาภิเษก มีอัตราการดูดซับสูงที่สุดในโซนกรุงเทพชั้นกลาง อยู่ที่ 4.65 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ

ย่านรามคำแหง จัดได้ว่าเป็นย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นและมีแนวโน้มเติบโต เนื่องจากมีการขยายตัวของรถไฟฟ้าสายใหม่มายังบริเวณนี้ โดยในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าถึง 3 สายที่ตัดผ่าน ได้แก่ สายสีส้ม สีเหลือง และสีน้ำตาล อีกทั้งบริเวณนี้ยังอยู่ในเส้นทางของรถไฟฟ้าแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ อีกด้วย บริเวณรามคำแหงจึงจะกลายเป็นจุด Interchange ที่สำคัญของกรุงเทพฯ ที่เชื่อมต่อการเดินทางจากหลายพื้นที่

นอกจากนี้รามคำแหงยังเป็นพื้นที่ที่อยู่ใกล้กับย่านธุรกิจที่สำคัญอย่างบริเวณรัชดา-พระรามเก้า และมีอาคารสำนักงานเปิดใหม่เพิ่มขึ้น อีกทั้งมีสถาบันการศึกษาขนาดใหญ่หลายแห่ง และสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ห้างสรรพสินค้าชั้นนำ อย่าง เดอะมอลล์ รามคำแหง ฟู้ดแลนด์ บิ๊กซี และร้านค้าชุมชน ที่สำคัญยังมีพื้นที่สาธารณะและพื้นที่ออกกำลังกายอย่างสนามกีฬาราชมังคลาฯ

โดยคอนโดมิเนียมในบริเวณรามคำแหงมีการตอบรับที่ดี สะท้อนจากอัตราการขายในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 อยู่ที่ 73% จากยูนิตที่เปิดขายทั้งสิ้น 9,358 ยูนิต อัตราการดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 9.80 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ ส่วนใหญ่เป็นคอนโดนิเนียมในราคาเริ่มต้นที่ 1 ล้านปลายๆ ซึ่งเป็นระดับราคาที่มีอัตราการดูดซับสูงสุด อยู่ที่ 12.42 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ สะท้อนให้เห็นว่าระดับราคาดังกล่าวยังคงมีความต้องการอยู่ต่อเนื่อง สอดคล้องกับจำนวนผู้ย้ายเข้าอยู่อาศัยในแต่ละปี ตัวเลขจากสำนักงานเขตบางกะปิพบว่า ในบริเวณรามคำแหง มีผู้ย้ายเข้าอยู่อาศัยไม่น้อยกว่า 3,300 คนต่อปี และมีอัตราการเพิ่มเฉลี่ย 23% ต่อปีในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ซึ่งในปี 2563 พบว่าจำนวนผู้ย้ายเข้าอยู่อาศัยขยายตัวสูงถึง 102.80% จากปีก่อนหน้า คิดเป็น 7,280 คน นอกจากนี้ในแต่ละปีมหาวิทยาลัยรามคำแหงยังมีจำนวนนักศึกษาใหม่เฉลี่ยสูงถึง 35,000 คนต่อปี ถือเป็นอีกจุดดึงดูดที่ไม่ใช่เพียงกลุ่มเรียลดีมานด์ แต่รวมถึงกลุ่มนักลงทุนเพื่อปล่อยเช่าด้วย ทาให้การปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้มีแนวโน้มเติบโตเช่นกัน โดยมีอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าประมาณ 5 – 5.5% ต่อปี ในอนาคตราคาคอนโดมิเนียมในย่านรามคำแหงมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นจากศักยภาพของทำเล และหากรถไฟฟ้าสายสีส้มก่อสร้างแล้วเสร็จ น่าจะทำให้มูลค่าของคอนโดมิเนียมในย่านนี้เติบโตขึ้นไปอีก

ย่านรัชดาภิเษก (รัชโยธิน-รัชดา-ลาดพร้าว) นับว่าเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการเติบโต เนื่องจากรายล้อมไปด้วยอาคารสำนักงานและห้างสรรพสินค้า อีกทั้งเป็นพื้นที่ที่เชื่อมต่อถนนสายหลักหลายเส้น ได้แก่ ถนนพหลโยธิน ลาดพร้าว สุทธิสาร ตลอดจนพระรามเก้า และมีรถไฟฟ้าสายหลักผ่านทั้ง 2 เส้น ทั้งสายสีเขียว และสายสีน้าเงิน ตลอดจนสายสีเหลืองที่กำลังก่อสร้างอยู่ จึงเป็นพื้นที่ที่สะดวกในการเดินทาง มีตัวเลือกหลากหลาย จากการคมนาคมที่ครอบคลุมส่งผลให้บริเวณนี้เป็นแหล่งที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนทำงาน

หากพิจารณาด้านความต้องการของตลาดคอนโดมิเนียมในย่านดังกล่าว พบว่ามีอัตราการขายเฉลี่ยรวมอยู่ที่ 77% จากจำนวนยูนิตที่เปิดขายทั้งสิ้น 21,066 ยูนิต อัตราการดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 4.65 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ โดยมีอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าประมาณ 5% ต่อปี หากพิจารณาที่อัตราการขายพบว่า กลุ่มระดับที่มีราคาเริ่มต้นไม่เกิน 2 ล้านบาทเป็นตลาดที่มีความนิยมมากที่สุด มีอัตราการขายอยู่ที่ 85% ซึ่งมากที่สุดเมื่อเปรียบเทียบกับกลุ่มระดับราคาอื่น โดยมีอัตราดูดซับอยู่ที่ 3.81 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ ทั้งนี้ กลุ่มกาลังซื้อในระดับราคาดังกล่าวยังคงมีอยู่ แต่ข้อจำกัดด้านราคาที่ดินทำให้การพัฒนาโครงการระดับราคานี้มีอย่างจำกัดในบริเวณ รัชโยธิน-รัชดา-ลาดพร้าว

แม้ว่าในช่วงที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อยังอยู่ในระดับต่ำ แต่ปีที่ผ่านมาพบความต้องการที่อยู่อาศัยภายในประเทศยังคงมีอย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับตัวเลขมูลค่าสินเชื่อใหม่อาคารชุดของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่พบว่าเพิ่มสูงขึ้นในทุกไตรมาสตลอดทั้งปี โดยมีมูลค่ารวม 106.8 พันล้านบาทในปี 2563 โดยเพิ่มขึ้น 4% จากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลมาจากการจัดรายการส่งเสริมการขายจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

“ปีนี้ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ยังต้องพร้อมปรับตัวงัดกลยุทธ์เพื่อผ่านสถานการณ์นี้ สำหรับแนวโน้มในอนาคต คาดว่าหากรัฐบาลเร่งทยอยกระจายการฉีดวัคซีนให้แก่ประชาชน จนสามารถเปิดประเทศซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจกลับมาดำเนินได้ โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยวที่เป็นแรงหนุนทำให้เม็ดเงินกระจายไปสู่ทุกภาคส่วน อีกทั้งสร้างความมั่นใจแก่ประชาชนในการใช้จ่าย จะช่วยส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ กลับเข้าสู่ภาวะปกติในไม่ช้า ทั้งนี้ ยังคงมีประเด็นสำคัญที่ต้องติดตาม คือการผ่อนปรนมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) และ พ.ร.ก.ปลดล็อกอสังหาฯ ให้ต่างชาติเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรร-คอนโดมิเนียม ซึ่งหากมีการกำหนดหลักเกณฑ์ที่เหมาะสม น่าจะช่วยกระตุ้นการเติบโตในตลาดอสังหาฯ ได้” นางสาวสุวรรณี กล่าว