ย้ำการพัฒนา TOD รัฐต้องนำหน้าหาแหล่งเงิน

แหล่งเงินทุนเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญ ในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของประเทศทุกระดับ ซึ่งเงินทุนอาจจะได้มาจากการจัดเก็บภาษี จากแหล่งกองทุนระหว่างประเทศ การออกพันธบัตร หรือแม้กระทั่งการเปิดประมูลให้เอกชนเข้าไปลงทุน และให้ผลตอบแทนในรูปแบบต่างๆ แต่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรูปแบบหนึ่งที่มีความพิเศษแตกต่างกันออกไป นั่นคือการพัฒนาในรูปแบบ TOD (Transit-Oriented Development) หรือการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะ ซึ่งจัดว่าเป็นพื้นที่ ที่มีความพิเศษ เพราะจะต้องเป็นความร่วมมือระหว่างภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาชนเท่านั้น ถึงจะพัฒนาได้สำเร็จ เมื่อเรามองกลับมาที่ประเทศไทยจึงเกิดคำถามตามมาว่า เราจะหาแหล่งเงินทุนในพัฒนา TOD ในรูปแบบใดถึงจะเหมาะสมมากที่สุด

นางสาวไตรทิพย์ ศิวะกฤษณ์กุล กรรมการบริษัท และรักษาการกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) เปิดเผยถึงรูปแบบการลงทุนในโครงการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะว่า การลงทุนในการพัฒนา TOD จะต้องเริ่มจากการวางแผนการพัฒนาให้เรียบร้อยก่อนว่า พื้นที่ที่เราจะพัฒนา เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพเหมาะกับอะไร และในรัศมี 600 เมตร จากสถานีขนส่งสาธารณะจะพัฒนาในภาพรวม หรือมีคอนเซปต์ไปในทิศทางไหน จะเป็นการพัฒนาเชิงอนุรักษ์ เชิงเทคโนโลยี หรือเชิงการท่องเที่ยว ก็ต้องศึกษาให้เสร็จเรียบร้อย และเตรียมความพร้อมประสานงานทุกฝ่าย รวมถึงทำผังเมืองว่าต้องมีอะไรบ้างที่จำเป็นในพื้นที่

โดยหลักๆ ก็จะกำหนดให้มีพื้นที่สีเขียว พื้นที่เศรษฐกิจ พื้นที่อยู่อาศัย พื้นที่อาคารสำนักงาน หรือต้องเป็นพื้นที่แบบผสมผสาน การขยายพื้นที่โครงข่ายทางเดินเท้า พื้นที่ถนน การแก้กฎหมายหรือกฎระเบียบบางอย่างที่เป็นตัวล็อกไม่ให้เกิดการพัฒนา เช่น การปรับผังสีเมือง กฎหมายการสร้างอาคาร และประสานงานกับหน่วยงานต่างๆ

ในรายละเอียดเหล่านี้ส่วนไหนที่จำเป็นต้องใช้เงินงบประมาณของภาครัฐ ก็ต้องเสนอสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สภาพัฒน์) อนุมัติถึงจะได้งบประมาณมาพัฒนา นี่คือการได้มาซึ่งแหล่งเงินทุนอันดับแรก เพราะภาครัฐจะต้องเป็นผู้นำในการลงทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทั้งหมด โดยเฉพาะในส่วนของระบบการคมนาคมขนส่ง ระบบไฟฟ้า น้ำประปา ถนน โครงข่ายทางเดินเท้า และเส้นทางจักรยาน ที่จำเป็นต่อการสร้างแรงจูงใจให้ประชาชนหันมาใช้ระบบขนส่งสาธารณะตามเป้าหมายของแนวทาง TOD

เมื่อทุกอย่างถูกกำหนดออกมาเป็นนโยบาย และมีหน่วยงานที่ทำหน้าที่เป็นผู้ประสานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในการพัฒนา ถึงจะสามารถจูงใจภาคเอกชนให้เข้ามาร่วมลงทุนในการพัฒนา ซึ่งอาจจะเข้ามาพัฒนาในพื้นที่เศรษฐกิจ เช่น ศูนย์การค้า ร้านค้าที่จำเป็นในพื้นที่ หรือในส่วนของการพัฒนาพื้นที่อยู่อาศัย ว่าจะเป็นการร่วมลงทุนในรูปแบบใด

“แหล่งที่มาของเงินทุนอาจมาได้จากหลายแหล่ง ในกรณีที่งบประมาณแผ่นดินไม่พอก็อาจจะต้องระดมเงินทุนสำหรับการพัฒนาในรูปแบบของการออกพันธบัตรรัฐบาล การออกหุ้นกู้ หรือจะออกในรูปแบบ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ Real Estate Investment Trust (REIT) แต่หลักๆ แล้ว ภาครัฐจะต้องเป็นผู้นำร่องในเรื่องการพัฒนาและลงทุน เพราะต้องเป็นผู้วางระบบโครงสร้างพื้นฐาน อย่างเช่นระบบขนส่งสาธารณะ ดังนั้นผู้นำในการลงทุน จึงควรจะเป็นภาครัฐถึงจะดีที่สุด เพราะสามารถบริหารเชิงนโยบาย ที่จะปรับให้เอื้อต่อการพัฒนาตามแนวทาง TOD ได้ง่ายกว่า” นางสาวไตรทิพย์ กล่าว

อย่างไรก็ตามการพัฒนาตามแนวทาง TOD ไม่ได้เป็นการพัฒนาเพียงแค่ครั้งเดียวจบ แต่จะแบ่งแผนการพัฒนาออกเป็นระยะต่างๆ หรือเรียกว่าแบ่งเฟสในการพัฒนา ว่ามีส่วนใดที่ต้องสร้างให้เสร็จเรียบร้อยก่อนในเฟสแรก ถึงจะนำไปสู่การระดมทุนพัฒนาในเฟสถัดๆ ไป ยกตัวอย่างการพัฒนา TOD ที่ประเทศญี่ปุ่น ก็มีการแบ่งเฟสในการพัฒนาเป็นระยะๆ เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของประชาชน การเติบโตของเมือง และสภาพเศรษฐกิจอย่างเหมาะสม